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便宜法拍、風險不少!

房東:阿豪
發表時間:2010-09-17


鋼筋水泥漲、房價地價漲、水電汽油漲、民生消費漲…,漲漲漲,什麼都在漲,只有荷包沒有漲!眼看一切都在漲,房價更是節節飆漲、讓人望之卻步!難道,擁有一間自己的小窩真的有那麼困難嗎?哪裡還有便宜的房子可以買呢?到法院標購法拍屋也是「撿便宜」的撇步之一。


一般來說,法拍屋為求順利拍賣出去及債權求償,拍賣底價第一次拍賣價會低於市價許多,第一拍開價大抵是市價的八折左右,若無人投標或投標價格不理想,則再進行二拍、三拍,價格亦跟著遞減。


不過,既然是「拍賣」,當然是以底價為基準,投標者「價高者得」囉,所以,在投標時,價格的拿捏將是決定得標與否的關鍵。而在投標之前,除上網查詢拍賣案件的基本資料之外,事前最好勤快點去查訪附近鄰居並瞭解屋況,是空屋?債務人或其家屬自住?租賃中?第三人占用?可以的話進一步調查房屋產權,申請登記簿謄本、地籍圖、平面圖、土地分區使用證明等。且記得投標前一個銀行營業日換取銀行簽發的保證金支票或本票,然後再依照投標程序準備資金與本票親自到法院投標。


法拍屋競標人參與競標時,必須準備保證金,數額由承辦法院定奪,通常為底價的1至3成,得標者7天內繳清餘款,否則當場退還保證金。除了標價之外,利息、機會成本、修繕費、賦稅、風險成本都應算進。


一般情況,民眾會在拍定7至10天內取得不動產移轉證書,即可到地政事務所辦理過戶,並向法院申請點交。如果不點交,法院會事先公佈資訊。但是,不點交的房子,問題比較複雜,若遭惡意佔用(即所謂的「海蟑螂」),則處理起來會相當棘手;且不點交的房子屋況不確定,也許便宜得標後,才發現事後裝修成本超出預算更多,得不償失!因此,在決定購買法拍屋之前,購屋人還是需要做好充足的功課才行。


此外,包括近來開始出現的「地上權設定案」,以及流行了一段時間的「工業住宅」等,都是因為建商取得土地成本較為便宜,反映在房價之上,因此,個案價格遠比區域內一般住宅產品便宜上許多。例如先前在台北市士林區大南路推出的工業住宅案「士林新天地」,以每坪24∼25萬/坪的行情推出,在平均房價在35∼40萬/坪間的士林區造成轟動熱銷,即是一例。


不過,「地上權設定案」因為沒有土地持分,因此房價雖可能稍低,但價值性也比持有土地的一般建案低上許多,要注意在貸款取得與日後轉手上是否能夠順利?工業住宅則需注意其使用項目的限制,例如有「不得做為住家使用」、「不得隔間」、「不得申請優惠低利貸款」等限制,且工業住宅是在工業用地上興建個案,以「類住家」方式促銷,其周邊多半也是工業區,其居住環境品質好壞見仁見智,在選購前一定要親自到工地或基地周邊詳加瞭解才不會吃虧。





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