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房子被法拍了還可以退稅嗎

房東:阿偉
發表時間:2010-06-04


房子被法拍了還可以退稅嗎?



買到法拍屋的得標人,7天內要繳清尾款,法院如何分配這筆款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅,房屋稅,地價稅

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償

四.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配

五.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅;目前土增稅有兩種稅率,一為自用稅率,一生只能享用一次,稅率10%,另一為一般稅率,從20至40%。

法院在做分配表時,根本無法得知債務人會用何種稅率,所以均統一以較高的一般稅率核課;如果債務人符合自用稅率標準,且願意以自用稅率辦理,在得標後一個月內,要趕快到稅捐機聲請,那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院,即稱為法拍屋退稅額,法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額,原則上抵押債權的銀行最先受償,所有債權清償有剰餘,才有輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會,依現在法院生態,此筆退稅幾乎跑到銀行口袋,怎麼會債務人願意趕在30天內到稅捐單位辦理呢?

法拍屋市場,從民國70年以來,就有少數的代書,專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主;取得屋主同意委託書後,就向抵押債權銀行談判,犧牲債務人一生一次自用稅機會,換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人,達成三方贏家,當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行,像台銀,土銀等,僵硬無彈性外,其餘民營銀行均可配合,只是每家的回饋金不同罷了。

以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅要具備甚麼要件或限制?

     土地所有權人出售其自用住宅用地,申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

     ,必須符合以下的條件:



     (一)土地及這筆土地上面的房屋是土地所有權人本人或其配偶或直系親屬所有

        ,並且在這筆土地上辦竣戶籍登記。

     (二)這筆土地在出售前一年內沒有做營業或出租使用。

     (三)土地所有權人以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅,一生只能享受一

        次。

     (四)適用自用住宅用地稅率的面積都市土地為三公畝或非都市土地為七公畝。

     (五)該筆土地地上建物之評定現值不及占 基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。(土地稅法第九條、三十四條)

    (六)土地所有權人出售自用住宅用地前,因必須遷居而遷出戶籍,致簽訂買賣契約時,其戶籍已不在該自用住宅用地者,在遷出戶籍期間,該自用住宅

用地無出租或供營業使用,其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,准適用優惠稅率。(財政部72.8.17.臺財稅第三五七九七號函)

主要注意是聲請自用住宅用地稅率的當事人以前有無聲請過,如有辦過,就没機會了;而且在投標前戶籍一定要遷入,否則就功虧一簣。

您要先查出70年買的公告現值及目前被拍賣的移轉現值,兩者的差額有多少,我簡單舉個數字,您比較能明瞭(暫不考慮物價指數):



假如70年買時的公告現值是100萬

目前95年公告現值是600萬,但法院拍賣土地標價是500萬,跟據86年10月的稅法從低原則,要以500萬為本次移轉現值。



則70年到現今拍賣的土地增值額計算是 500萬-100萬=400萬

一.自用稅率是10%  增值稅為400萬*10%=40萬

二.一般稅率是20∼40%

  第一倍範圍內  20% 100萬*20%=20萬

  第二倍範圍內  30% 100萬*30%=30萬

  第二倍以上部份 40% 200萬*40%=80萬

  全部增值稅為20萬+30萬+80萬=130萬



這90萬金額就是您們跟銀行協商的部份,使用一生一次的權利,銀行願意回饋多少%給您們的,就看代辦者如何向銀行爭取,您們再從回饋金中提撥代辦者的佣金。





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