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30歲靠房產滾出千萬身價

房東:宅男
發表時間:2010-02-05


30歲靠房產滾出千萬身價
小檔案_張美美
出生:1978年
學歷:高雄家商
經歷:克林房屋不動產業務員
現職:專業投資客

30歲,許多人還沒買到人生的第一間房子,2008年滿30歲的張美美(化名),卻先後買賣過200間房子,目前手上仍有40間雅房、套房在收租中,除了坐領當包租婆的固定收益,還隨時維持手上有5間房子轉手買賣,平均每間房子轉手利潤在20%,靠著投資房產身價累積約有上千萬元。這麼年輕的單身女子,為什麼能靠房地產滾出千萬身價,是因為有富爸爸的支持嗎?恰恰相反,因為貧窮,反而激勵張美美對金錢的渴望。

拚命攢錢》因為窮怕了自小就打工

來自單親家庭的張美美,從小兄妹3人寄人籬下,因為媽媽必須要到外面拚命打零工賺錢,養活3個孩子。從國中開始,她就自籌學費,一學期4,000多元,張美美靠當洗頭小妹來賺錢,1顆頭抽佣12元,洗400顆頭才能籌足學費。

窮怕了!張美美從小就會想辦法攢錢,18歲高職畢業後,順利應徵到一個會計工作,這份薪水雖然只領1個月公司就倒了,沒想到卻意外成為扭轉貧困人生的契機。

原來這是一家仲介公司,老闆是房產投資客,因為不想讓房仲業者賺差價,不如自己開公司,整間公司只有老闆、老闆娘、老闆朋友,加上張美美4個人,雖然應徵的是會計,但是張美美的工作內容只有兩件事——接電話與寫房屋出售的紅色廣告單。

「我一天要寫100張廣告單,電話也接不到幾通,我常常想這樣老闆請我1個月花2萬塊,應該不划算吧?」寫了2,000多張廣告單,一間房子也沒賣掉,老闆決定結束營業,把房子丟給房仲業者賣,張美美頓時失業。

失業後,張美美頂下泡沫紅茶攤子,1杯賺5塊,每天搖幾百杯,搖到手抽筋,每天還要躲避警察取締,跑不贏警察就得挨罰單。

張美美不怕辛苦,但實在厭倦每天跑警察的日子,前一任老闆娘也常常來找她,原來老闆想再成立仲介公司需要業務,而老闆娘眼中,張美美「很愛錢」,這種人天生就是當業務的命。

「只要給我錢,我什麼都願意去做!」張美美笑著說,老闆娘以前常常指使她去拖地、打掃,為了賺500元,當年18歲的她願意跪著擦地板,從1樓打掃到4樓。

初入房仲業》勤下功夫3年成交上百件

民國86年,張美美正式成為房仲業的菜鳥,1間房子動輒上百萬元,和1杯飲料10塊錢相比,買賣學問當然大不同,於是老闆娘找了一位老鳥來帶張美美,一對一教學。或許是菜鳥的好運,也或許是命運要助她走上這條路,不少菜鳥入行半年還賣不出1間房子,張美美入行第1個月,居然「冒泡成交」(編按:此為房仲術語,意即菜鳥獨立成交第一個案子),這間套房當時成交價200多萬元,手續費佣金約12萬元,分到張美美口袋只剩1萬多元,但她不以為意。

「我就當自己在學功夫,只要我把賣房子的學問學得通透,我就可以自己出來做。」剛進這行前幾個月,張美美收入只有賣紅茶的1/2,但她不把自己當廉價勞工,反而當成老闆付薪水給她學功夫。

練功3年,成功賣出100多間房子,張美美已經練就出一看到客戶看房子的眼神,就很清楚知道對方接下來會問哪些問題,當她看到客戶「喜歡」的眼神,就聞到錢的味道,知道應該緊緊抓住這位客戶,也因為這樣成交率高,很快的又可以賺進一筆。

進軍房市》靠30萬本金轉手賺8倍

自認已練就出買賣房子的基本功夫,她拿出10萬元存款,再借款20萬元,就靠這30萬元,進軍房地產。

因為從事房仲業的好處之一是消息管道很多,有次張美美看到一間3房物件,這間房子是屋主買來給女兒當嫁妝的,內含裝潢與家具,後來因為男方毀婚,屋主怪罪這個房子「帶衰」,降價求售,只求趕緊脫手。那時張美美以200萬元購入,3個月後以280萬元賣出,扣除貸款利息與過戶成本等,這間投資客處女秀的房子,讓她賺進70萬,若以30萬元本金來看,等於賺了2倍多。她出手的第2間房子是兩房公寓,售價60幾萬元,3個月後脫手,賣價100萬元。

擔任房仲期間,張美美看多了投資客手上囤積太多房子,資金周轉壓力大,因此她設定的目標是淨利20%,能快速賣出最重要,只要時間拖過3個月,就會卡住周轉金。

為了搞懂買賣房子的學問,張美美還曾到銀行的放款部門工作1年,學習銀行審核信用的標準,順便打好關係,未來若有繳款不正常的斷頭戶(編按:貸款人因無力償還房貸,而遭銀行或法院拍賣的房子)出現,也可以馬上通知她。

投資失策》房子賣不掉身背30萬利息

因為剛開始幾次出手,都能順利成交,等資金累積較多後,張美美平均手上有10間房子等著轉手買賣。尤其剛開始的幾年都很順利,再加上銀行衝刺消金業務,還推出百分百房貸,也就是買方不須投入頭期款,可以用房子跟銀行全額貸款,房產交易更是熱絡。

但94年一場雙卡風暴,出現骨牌效應,銀行緊縮放貸,尤其是對套房貸款人的信用審核從嚴,張美美決定放棄套房市場,轉向透天厝市場。

自認買賣透天厝是不會錯的選擇,她自備300萬元,貸款1,200萬元,買了兩棟並排透天厝。然而這兩間房子卻賣了1年都賣不掉,光本利攤還的房貸1個月就要10萬元,空置1年下來,等於繳了120萬元的房貸。這還不包括其他手上待售的房子,算算加起來1個月要湊出近30萬元來繳房貸。

「那時候真的壓力很大,怎麼也想不透,怎麼會透天厝反而賣不掉?但是我不能一直被利息追著跑,坐吃山空。」這是張美美第一次投資失利,親戚點醒她趕緊止血,不要只想到賺買賣價差,卻賠了利息。於是張美美把手上10間100多萬元的公寓或大樓產品賠售套現,紓解房貸繳款壓力;單價高的兩棟透天厝則借了50萬元做最後一搏。

扭轉頹勢》閒置屋改裝出租收租金

「既然房子賣不掉,但還是有很多人買不起房子,租屋市場還是很大的餅」,張美美判斷這兩間透天厝周遭有實踐大學、市政府、國稅局、高雄師範大學、凱旋醫院等,有基本的學生與公務員客群,她便先用50萬元當成改裝第1間透天厝的工程款,再刷卡去買家具與家電,4層共11間房間,沒想到一下子就都租光了,1個月可收5萬元房租。她繼續把收來的租金與押金拿來當第2間透天厝的整修費,裝修完成後也是1個月內就滿租,總共月收10萬元的房租,足以抵繳房貸。

經過這次教訓,張美美也變得更保守了,目前她手上除了有40間雅、套房出租中,手上只維持5間房子買賣,確定至少有3間簽約、賣出後,才會再去收貨(編按:即買入新的不動產),穩健經營。

「錢對我來說,是一種安全感的象徵,錢就是我的堡壘。」張美美希望50歲退休前能有700萬元的現金,而且除了現有的租金收入外,同時還能擁有一個位於交叉路口、5層樓的透天店面,「1樓租給便利商店,2、3樓租給補習班業者或是瑜伽韻律業者,4、5樓自住,這樣就很滿足了。」

「像你這麼愛錢,真的會甘願退休嗎?」「我自己也很懷疑!(哈哈大笑),可是我覺得錢怎麼賺都賺不完,夠用就好了,像我媽媽那麼辛苦賺錢養我們,結果年紀輕輕就過世了,當我有能力想要孝順她也沒機會了,所以人生過得去就好,不用那麼拚!」從昔日只想拚命賺錢,到今日重新省思錢的價值,金錢這堂課,對於這位年僅31歲的女子,格外深刻。

採訪後記》能不能投資?她看一眼就知道

第一次看到張美美,質樸的個性很難想像她是房地產操作高手,尤其是問她:「像那些無法看內觀的法拍屋,該怎麼判斷值不值得出手?」她自信地說:「看地址跟坪數就知道了!」聽得我一臉狐疑。後來在拍照過程中,我隨手抽了身旁壓在轎車上擋風玻璃的廣告紙,問她:「像這個地坪14坪、底價202萬元,應該很便宜吧?」張美美瞄了一眼說:很便宜,沒錯!但是面寬只有2米半,太窄了,不值得投資(編按:除了大樓之外,高雄建築多是長條形格局,地坪太小,但要顧及縱深,面寬就會受限)。

這種「看一眼就知道值不值得投資」的判斷功夫,就是當年張美美從事房仲業3年,前後成交過100多間房子所累積出來的經驗,雖然自嘲當年被當廉價勞工剝削,不管業績再怎麼好,每筆成交佣金才數千元∼1萬多元不等,扣除生活開銷與孝養金,3年只存10萬元。不過英雄不怕出身低,雖然當年只有10萬元積蓄,張美美善用信用槓桿不斷累積身價,用專業闖出讓人刮目相看的成績。

買賣8招:從租客找買家 轉手利潤20%

綜合了12年的買賣經驗,張美美不藏私地分享她經營房地產買賣市場的獨門心法。

招數1》專區經營

鎖定區域深耕操作,好處是可以清楚了解當地區域行情的漲跌空間,張美美只鎖定SOGO商圈與文化中心,因為前者是她當年跨入房產的第一個區域市場,贏在比其他人更熟悉這個商圈;後者則是南高雄最貴的地段,只有收入較穩定的中產階級會來這裡買房子,客戶的層次高,不管買賣房子或租房子,糾紛率較低。

招數2》選格局和採光好的中古屋

張美美收貨時,只挑採光好、格局方正的房子,如果是法拍屋或斷頭戶,無法進去看內部格局,一定要到房屋外頭評估這間房子的面寬、深度、與後棟建築物的間距,面寬不足3米半,放棄!間距太小嚴重影響採光,放棄!

招數3》精算看不見的成本

看不見的成本包含至少一季的貸款利息、仲介4%手續費、過戶成本、裝修成本等。如果是無法看內部格局的房子,張美美就必須靠平面圖與地籍圖對照著看,推測內部的格局與水電管線配置,評估接手後是不是需要花大筆預算裝修,侵蝕獲利空間。扣除這些成本後,如果沒有把握把價格拉高2成以上轉手賣出,寧願放棄。

招數4》向房客逆向行銷

如果物件是小套房,張美美會採取邊租邊賣的方法,因為小套房的總價低,可以培養租客變成買主。尤其是那種希望一次繳1年房租,換得租金折扣的房客成功率最高。張美美善用「繳租金不如繳貸款」的說服術,例如:「你1個月租金給我6,000元,1年就是7萬2,000元,兩年就14萬4,000元,繳了10年,房子還是我的;不如你再拿出6萬元,以20萬元當頭期款,等房貸繳清了,房子變你的,而且你跟我買,還可以省一筆仲介手續費!」除了省下仲介費,張美美還可以帶對方去銀行申請房貸,連代書、過戶流程都可以幫房客跑,服務到家,張美美的套房有8成都是由租客成交。

招數5》資金充裕才能等到好賣價

房地產天天有人交易,但不見得天天有人排隊等著買你的房子,張美美認為,想要賺到預期報酬,就要有等待的耐心,如果資金卡太緊,房子必須急著脫手,不一定能賣到好價錢。

招數6》房子只給一個房仲專賣

許多人買賣房子,喜歡同時讓多家仲介去賣提高成交率,張美美卻堅持給一個房仲業務專賣,因為如果一間房子丟給各家業者去賣,反而容易打壞行情,為了搶客戶,連房仲業務都會來拗你便宜個幾萬元,不堪其擾。

招數7》苗頭不對,有賺就跑

雖然訂了2成的利潤空間,但是當房子超過半年都沒賣掉,一來有可能定價錯誤;二來則有可能是交易景氣開始出現疲態,此時應該要下修利潤空間,只求房子趕緊脫手。房市永遠在,不套牢,才能有錢再做下一次的投資。

招數8》獨資經營,避免人多口雜

資金集資愈多,房地產的操作桿桿效益就愈大,但是張美美有過幾次合資的經驗,卻發現人多嘴雜,容易為了賣不賣撕破臉,反而拖累現金周轉效益。

出租7招:包辦水電垃圾 租金報酬10%

只靠買賣房屋賺價差,當房市不好時,內心容易慌張,因此張美美現在把6成主力放在租屋市場,賺穩健財,剩下的4分心力放在買賣市場,賺機會財。

台北市精華中心的租金投資報酬率已經降到3%,專營高雄市文化中心與SOGO商圈的張美美卻能創造平均7%∼8%、最高10%的租金報酬率,她到底有什麼祕訣,既能不斷賺取買賣價差,又能維持高租金報酬不墜呢?

招數1》專挑醫院、學校、公家單位集聚的熱鬧區段

有房子、沒市場,房子也是租不掉。想當包租婆,就要先調查哪裡的租客市場最大,舉例來說,附近有學校、醫院、公家單位的區段最理想,如果不能3者條件兼備,也要至少具備2個。

如果只有學生市場則太過薄弱,尤其是國立大學學生又比私校學生更計較租金,如果當地競爭者眾,很可能租客為了省下500元就搬遷,房東若堅持不降價,租客流失速度比想像中快。

但若是有醫院或是公家單位就不一樣了,醫院的醫護人員與公務員重視的是環境與安全管理,如果輔以生活機能便利,即使月租多個500元,也不會太計較。

招數2》過濾房客背景

「我不喜歡收不到錢的感覺」,張美美指出想要維持穩定的租金收入,過濾房客背景是必要的。張美美會請對方出示相關證件或名片,評估對方有正當職業與穩定收入才會接受。

招數3》租金打折降低流動率

降低租客的流動率也是維持租金報酬的方法之一,之前因為遇到金融海嘯,景氣急凍,張美美就下修租金打9折,如果一次付半年就打8折,但必須再續簽兩年租約,等於是確保未來2年的租金。

招數4》設置隔間注重房客隱私

讓房客住得心安,房租才能賺得長久。張美美的透天厝在每個樓層都設有隔間門,其他層的住戶無法進入,等於是每個房客要開大門、樓層隔間門、房門3道鎖,才能進到自己的房間。

招數5》請託鄰居代管環境

張美美手上同時會有位在不同區的房子,不太可能隨傳隨到,因此她會商請一位鄰居代管,幫忙房客倒垃圾、清理走廊、廚房等公共空間,或是臨時有人要看房子,就可以馬上開門讓對方看屋,這樣的成本每個月只要數千元。

招數6》快速處理客訴

不管是水管堵塞、電燈泡不亮、公共區設備壞掉等問題,只要接到房客電話就應該要及時處理。張美美有專門配合的水電公司,可以及時處理修復。

另外,也要制定「租戶公約」約束房客,例如當出現音樂聲太大、朋友在房間內喧譁等擾鄰行為時,房東必須及時處理,甚至要求房客搬離,以免影響其他租戶的續租意願。

招數7》套房配備準備齊全

「乾淨清潔、採光好」會給租客第一眼的好印象,因此張美美盡量在隔間上讓每間房間都有採光,如果是沒有對外窗的房間,租金就會便宜500元。至於在配備上,為了降低耗損率,「只求有、不求好」,像是床、衣櫃、書桌、網路均是基本配備。




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    『比價』其實也是理財的一種方法喔

  • 1 樓住戶:特別
    發表時間:2011-03-07

    拍電影喔~~有點誇張

    2 樓住戶:藍莫莉
    發表時間:2011-10-17

    這些想法我也非常的認同

    3 樓住戶:陳姵松
    發表時間:2013-04-09

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

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    4 樓住戶:劉水祥
    發表時間:2013-10-28

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