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節稅---重購自用住宅 兩年內可退稅

房東:仔仔
發表時間:2010-09-17


賣屋後再重購新屋,或先買新屋而後再賣屋,都是民眾正常的購屋交易行為。但是,如果新屋的購價大於舊屋售價,原先因為出售房屋所得而增加的年度綜合所得稅,是否白白多繳?

根據所得稅法及施行細則規定,納稅人出售自用住宅後,自完成移轉登記的當天起兩年內,如果又重購自用住宅,且購價超過出售舊住宅的價款時,都可以在該重購自用住宅完成移轉登記之年度,申請將已繳納之綜合所得稅因出售舊屋交易所得而增加的部分,自當年之應納綜合所得稅中扣除;如不扣除,亦可申請退還稅款。假如為先購買房子再出售舊屋,亦可適用這項規定。

讓我們先來看一個實際例子。賈經緯在民國91年6月賣出自用舊屋,當時該房屋的市價達1500萬元;92年3月間他申報綜合所得稅時,按出售房屋之公告現值124萬元核算財產交易所得,申報該項財產交易所得計28萬元(124萬X23%)。由於他的個人綜合所得稅邊際稅率已達21%,故列報此財產交易所得使稅額增加5萬9,892元(28萬5,000X21%)。

賈經緯出售房屋後開始租屋,但經常搬家,最後還是決定於92年12月以2000萬元重購新屋。由於購買價款已經超過原本出售舊屋的價款,於是向稽徵機關申請退還原先出售自用住宅後所增加的綜合所得稅,計5萬9,892元。

稽徵機關依納稅義務人所檢附向地政機關辦理移轉登記、蓋有收件章之契約文件影本及所有權影本,連同91年度已納稅之憑證加以審查,認為無不符者,故予以核定退還。

本案主要是就財產交易所得稅申請退稅而發。如果是有土地增值的狀況,且已經繳納土地增值稅,而後售出該土地,又於兩年內重購自用住宅用地,且購價大於原先土地的售價,則可將超出的價額扣除先前已繳納之土地增稅額後的部份,向主管機關申請在其已納土地增值稅額之內,退還其不足支付新購土地地價之數額。扣除繳納土地增值稅後的餘額。

我再補充一點,申請退稅或抵稅應向戶籍所在地之國稅局辦理;如果是以委建的方式取得自用住宅,則除了檢附上述例子中的契約影本、所有權影本外,尚需檢附委建契約及使用執照影本,並以建物總登記日所屬年度作為重購自用住宅完成移轉登記的年度,於該年度申請退抵稅額。




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    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:崔玉婷
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