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良心投資客給買房投資的建議

房東:輝哥
發表時間:2014-03-30


首先,先跟大家說清楚,我是個專業投資客,在這市場超過十年的經驗了。在 SARS 最低點買了南港的國宅,之後 06 年買了新莊,07 年買了新店,09 年進軍高雄,靠著時運,過去幾年真的賺了不少錢。



目前我手頭的部位,大概都清空了,只留著台北市一兩處精華地段的公寓等都更。



在這個討論版,常常看到有人拿著很多理論唱空房市,認為房價接下來會崩盤,也會有我的同行投資客,告訴大家房地產只漲不跌,過去幾年沒買的都虧大了。我想,如果我是剛入社會,想要買房的年輕人,一定不知道該聽誰的,好像兩邊都蠻有道理的。



因為我過去在房地產真的也賺了些錢,我想這也是我該回饋社會的時候了,所以我會在這篇文章,提供我的看法,讓想買房的年輕人做個參考。



首先就先來回答一個大問題,到底是那些說人口紅利理論的看空者正確,還是說台灣有錢人很多的房市看多者正確呢? 以良心投資客的個人看法與經驗來說,其實兩邊都有正確的部分,但也都故意忽視另一邊的看法也有合理之處。簡單來說,一邊就是故意要看空,另一邊就是故意要看漲。只聽信兩邊任一邊的說法,都是錯誤的。



簡單來說,房價會漲會跌,並不是一兩個指標可以輕鬆判斷的。要考慮的因素非常多,任何告訴你因為某某原因房價就會漲或跌的人,通常沒有告訴你事實的全貌。



良心投資客我,對於北部的房市比較熟悉 (雖然投資過高雄也賺了,但畢竟不住在那邊,不敢說是專家),所以接下來我會針對看多看空者的論點,告訴大家什麼才是正確的答案。



1. 看空者的第一個理論,就是台北房價已經漲得太高了,處於泡沫階段。無論從房價租金比、或是從房價所得比,台北的房價似乎都是全世界最誇張的地區。所以,台北憑什麼有這麼高的房價呢? 未來一定會下跌



正確的看法: 台北房價真的很高,無庸置疑。那些建商告訴你台北的房價其實不貴,都是在唬爛你的。但是,房價已經太貴,就一定會跌嗎? 這要看你要從什麼角度來看了,如果你看很長期的,對,泡沫一定會破,但是到底什麼時候破? 一兩年內破,那或許想買房的人可以等一等,但如果是 10 年後才破呢? 買房的要等十年嗎? 所以,簡單來說,台北房價的確過高,但永遠不會有人知道什麼時候會跌。黃金漲到每盎司 1000 美金的時候,就有人說價格太高,未來會泡沫,結果黃金一直漲到每盎司 1900 美金之後,才開始反轉趨勢。



2. 看空者的第二個理論,就是告訴你,台灣的人口紅利快沒了,未來要買房的人越來越少,所以房價一定不會有支撐。



正確的看法: 因為看了這個論點,良心投資客就花了些時間好好研究網路上關於人口紅利的文章,畢竟我不是學經濟學的。在看了很多篇文章之後,良心投資客下了這個結論,人口紅利下滑,的確會對於房屋的需求造成影響,但這部分主要會是自住客的需求,也就是說,是有可能發生自住客的房屋需求減少,但這是不是一定會讓房市崩盤,那卻未必,自住客對於房市的影響大概是三四成左右,市場上還有其他非自住客需求的力量。所以人口紅利減少會對房市造成影響,但別的因素有可能可以中和這個影響。



3. 接下來來看看認為房價還會漲的人的理論。首先就是,台灣有錢人太多,這些人的籌碼很安定,不會賣,但未來還會持續買,因為錢沒有地方去。



正確的看法: 台灣有錢人的確很多,良心投資客在過去幾年見過的有錢人真的很多,隨便身家都幾十億在算的。這些人或多或少都有好幾個房地產在手中,有些人多的甚至一二十個物件長期持有。的確,這些人手頭的房子,不賣就不會跌,會成為市場穩定的力量。但是,他們未來還會不會繼續買? 以良心投資客認識的有錢人為例,其實大部分的這些有錢炒房族,現在都很縮手,可能手癢去楊梅或南部小小買一下,但其實都很小心,有錢人都不是笨蛋,已經漲了一大段的房地產,特別是台北房市,是不會增加持有的。



4. 看多房市的另一個理論,就是未來會持續都市化,就算人口紅利降低,但人口會集中到台北市,所以就算台灣其他區域跌,但台北還是不會跌。



正確的看法: 都市化的確是台北房價不可能跌多少的主要原因。台灣未來的人口絕對會更加地集中在大都會區,所以這會讓台灣的大都會區的房價有強烈的支撐,特別是台北。這個支撐,雖然不能保證台北房市還能續漲,但卻能保證台北房市未來萬一下跌時有強烈的支撐



5. 看漲者的第三個理論,就是政府做多與陸資買房。雖然馬政府多次宣示要打房,但都只是作作樣子,不會真的打。而大陸的資金充裕,大陸有錢人都會想在台灣置產,所以台灣房市未來還是會漲。



正確的看法: 政府的確是想強力作多的,至少現在是。馬政府的第一季 GDP 這麼難看,不靠房地產業幫他衝點數字,還能靠誰。開放壽險資金重新可以進房地產更是一大利多,所以政府的表態也算很明顯了。至於陸資到底會不會買台灣房地產呢? 如果未來真的開放,那肯定會有不少大陸有錢人來置產。但他們只會買台北市最精華的地段,所以台北的大安區信義區會是主要的標的,其他的地區,大陸有錢人是不會想買的。



看完以上五點,如果你還看不出未來的房市趨勢,那就要打屁股了

但送佛就送上西天,良心投資客我今天就講得明白點



未來的北部房市



1. 長期來看必跌,但 2~3 年內可能還會維持在目前價位。而且未來就算跌了,不同區域也會差異很大

2. 台北市的最精華地段,未來應該不會跌,而且還有上漲的空間

3. 台北市的二線地段與新北的精華地段,如士林、內湖、板橋等,未來就算跌,也只會跌一點點 (預計跌 5~10%)

4. 新莊新店淡水林口會跌比較多,但隨著交通建設的完成,還算有點小支撐 (預計跌 10~20%)

5. 桃園基本上會崩盤,雖然人口夠多,但購買力差,陸資也不會有興趣幫忙撐



所以,要買房,如果買不起北市精華段,至少可以買北市二線或是新北精華

可以保證你未來就算遇到房價大修正,也只會受到輕傷



至於想當投資客賺錢,良心投資客在這裡跟你保證,現在絕對不是個好時間點。除非你是有好幾千萬的現金,想買台北市精華段,否則就別想靠投資房地產賺價差了 (只限北部房地產)





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  • 1 樓住戶:風淡雲清
    發表時間:2014-04-01

    專業投資客論點~大家看法皆一致~給予按個讚!

    2 樓住戶:十二翼天使
    發表時間:2014-05-13

    說的好加1個贊

    外加小備注:
    每個縣市都有經華區及冷門區.如何判斷是金雞母還是老母雞.是抗跌還是會一掘不振這就是一門學問了.多聽多看多走心浮成不了事.目前房市應不急不燥不衝動


    3 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2014-06-30

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

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    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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    4 樓住戶:投資人
    發表時間:2017-12-26

    您好,請問您對中國的室內裝修有興趣嗎?我們已有完整的計劃書,而目前在大陸也有幾處在施工,其於的工程也將陸續開工,也會在近期成立第二間公司以及接管務業所以在此尋求投資人
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    我們除了幫一般民眾和政府官員裝修之外,也會進一步的規畫標政府的工程,所以是一個穩賺不賠而有遠景的投資



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