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錢進金店面-嚴選黃金店舖6大指標

房東:分析師
發表時間:2016-12-29



文╱徐衍珮   專業諮詢/信義房屋不動產企研室 蘇啟榮主任


以下為你清楚解盤搶手店面基本條件,分析賺錢店面地段、格局有何過人之處;何謂商圈發展的「月亮星星效應」、關乎人潮的陰陽面,此外,勤走商圈也是店面投資成功之道,讓你更清楚人潮動線,明白附近店家生意發展,更有利於未來店面的選擇及經營。




賺錢頭家換你當


手上握有一大筆資金,與其擺在銀行生利息,或放在股市,每天擔心漲幅程度,還不如轉投資店面,改行當頭家或房東,賺錢更爽快。以下提供你嚴選黃金店舖的6大評估指標,讓你輕鬆賺到金店面。


俗話說,「一舖旺三代」,選對了一個金店面所帶來的投資效益更是驚人。然而,金店面不會憑空出現,精準的找店眼光,靠得是事前充分的評估,了解大環境的經濟趨勢、尋找具增值潛力的商圈、熟知金店面的必備條件、進場時機、短期變現或長期轉租,並掌握周邊公共交通建設等利多消息面等,才能順利「錢」進金店面。


 ●評估指標 1-店面收益投報率約4%

因為國民所得成長幅度高,財富累積速度快,因此對於不動產投資的需求成長率逐年高升。從投資的角度來看,投資店面首重「收益性」,更得斤斤計較背後的投資報酬率高低。店面投資報酬率的算法,以每年租金收益除以總房價成本。根據統計數據顯示,全球熱門城市的店面投資報酬率約在3%∼4%左右。


●評估指標 2-瞄準發展中的規模商圈

挑店面,最重要是找到一個持續發展的商圈,而不是經營一個已經沒落的商圈。舉例來說,當年西門町的發展雖然一度受到台北精華商圈東移的影響,被東區、信義計畫區瓜分掉購物人潮和消費力;但把時間點拉長來看,其實現階段的西門町經濟表現依然亮眼,持續保有聚集經濟的力量,在大部分店面持有者惜售的情況下,行情看漲。投資店面不能只看一時,要把時間拉長遠來評估,只要是一個成熟或規模到達一定程度的商圈,都有其消費發展的利基點,有可能從中找到高投資報酬率的金店面產品;尤其腹地較小的台北市,不可能因為重大公共工程移轉的影響,導致市內既有商圈從繁華到沒落。


●評估指標 3-長期持有勝過短線套利

投資套房或住屋的資金需求,手頭約需數百萬到一千多萬元不等,而投資店面所需資金更為龐大,大多從兩千萬元起跳,不過相對來說,店舖的收益性較佳,因此成為投資型客戶偏好的首要投資標的物。當一個商圈從成形到發展成蓬勃榮景,是需要漫長時間的經營,所以店面投資建議長期持有,才能賺到較高的投資報酬率。早期位於西門町的店面持有者,房價約一至二百萬元,如今售價已動輒數千萬元;過去10年,東區店面一坪售價約在一、二百萬元,如今一坪則飆升至三、四百萬元,投報率高。房價攀升時,購買店面絕對要著眼於長期的(租金)收益,而不能只考慮短期買賣的價差空間,因為此時價差空間並不大,若以此為判斷標準,可能會讓人錯失賺錢的大好機會。再加上景氣復甦,越來越多資金流入不動產市場,低投報率已蔚為常態,若手頭有一個報酬率達4%以上的不動產,誠屬理想的投資型房屋產品,值得投資。


●評估指標 4-培養店面投資眼光

精華地段超強的吸金魅力,令人羨慕,但其高貴的屋價或租金也令人咋舌。精華地段不是不能投資,但是店面單價和總價偏高,相對的投資門檻也高,所以投資客在行動前,得先評估個人資金能力,且不宜做高槓桿的投資。至於新興商圈方面,與過去房市交易狀況相比,現今不動產的資訊更為透明化和多元化,投資人很容易就能取得相關資訊,因此所謂的新興地段或利多條件,很快即可反映在市場行情上;也就是說,即使投資人在事前獲知新興地段的資訊,也不見得可以相對低價搶先進駐該地段店面。所以,投資店面還是要看店面的收益性及未來性。若將店面設定為10年的長期投資,再從長期投資角度去觀察商圈消長,像東區在未來10年的發展依然閃亮,所以東區就是個很好的投資目標。


●評估指標 5-寬門面切割出高坪效

店頭門面寬,代表可利用的廣告綜效較大,吸引消費者的聚焦力也較高;再者,寬門面的店面與窄長形的店面相比之下,寬門面店面還可以被切割分租,甚至可以由一切割成三個店面,即使每個分割店面的面積小,相對地,其坪效卻因此拉高。例如原本50坪的店面,一坪租金為6,000元,房租總價為30萬元,若切割成三個店面後,每個店面可能各租12萬元,房租收益將大幅提高。


地段比一比

透視黃金地段 坐擁金店面


位於黃金地段上的搶手店面可遇而不可求,事前深入商圈,分析比較地段優缺點後,深度了解商圈特性,才能幫你選對商圈、買對店面!買對金店面,可以享福三代;選對好地段,則不必擔心有店面空窗期。金店面的基本條件,不外乎是精華地段、交通便捷,承租業種以金融、精品、連鎖店為佳,而找到金店面的最終目的仍以「收益」為最佳前提。


  1 百貨精品商圈


百貨精品商圈的消費力最強,沿街店舖也是所有連鎖店、店面經營者最想承租的,它的收益性最高、也最穩定,周邊商圈因此形成所謂的「月亮星星效應」(月亮是指大型百貨購物商場,星星則是周邊腹地內的店面)。正如微風廣場開幕後帶動復興南路一段消費熱潮,使得原本較冷清的市民大道及復興南路交接口店面商機興起,一樓店面紛紛被餐廳業者、精品店面承租,營業效益看漲。但也有例外的,一度被看好的京華城商圈,帶動八德路四段沿街店面房價和租金,但隨著東區其他Shopping Mall興起,人潮逐漸轉移,進而影響其周邊店面行情。


  2 大學城


大學城商圈也是賺錢店面的選擇,台北市以師大古亭和台大公館一帶最具代表性。熱門的大學城特性為學生多,人潮無窮;位於重要交通集散點;周邊住宅社區及商業設施密集,消費力強。


  3 重劃區


重劃區內的店面須留意區內的發展軸線,多數在重劃區投資店面者,基於市中心店面價格已爬升到相對高點,因此退而求其次的轉往價格還不算高的重劃區。投資重劃區的先決條件,必須看準未來發展的中心點,建議以大型商場或百貨公司為指標。以台中七期重劃區來說,因為周邊尚未整體規劃齊全,令人難以判斷其未來中心點,建議自行蒐集相關資訊,或可請教熟悉當地房仲業者。其次,便利的交通路網也是判斷未來前景的重要指標,只要找到貫穿重劃區內兩條主要幹道交接路口的三角窗店面,即為黃金店面所在!


  4 商場百貨店面


西門町萬年大樓、東區的頂好名店城是台北知名的百貨商場,其他像信義計畫區內的信義誠品商場,則將原先屬於華納商圈的人潮再往北延伸,創造另一波商圈商機。企圖依附大型商場內店面的投資者,除了要評估康圈的消費力外,也要評估商場的經營能力。


  5 封閉型社區


消費人口通常來自於社區住戶,因此得深入觀察居民的消費習慣偏向哪些業種,多數封閉型社區只能有診所、零售商店、美容沙龍、眼鏡行等民生基本需求店種。一般來說,租給便利商店則是社區店面的理想選擇。若社區內一樓店面多數閒置,這表示此社區店面就不是很好的投資標的;若社區居民多為年長的退休銀髮族,因為老年人的消費習慣較為節省,消費力反倒不強。


  6 巷弄內店面


礙於熱鬧街道上的店面租金過於高貴,退而轉進巷弄內投資店面者,在業種選擇以小吃店及特色餐廳居多,典型的像台北永康街及忠孝東路一帶。永康街巷弄內的店面多為主題餐廳,客群不侷限於附近居民;人潮洶湧的忠孝東路,即使深巷內卻依然可見人潮,這是因為忠孝東路商圈發展成熟,每條巷弄都具有超強的滲透力。


 

  7 二樓店面


成功關鍵在於商圈消費人潮是否夠多,在忠孝東路上甚至三樓、四樓都可以開門做生意;但位移一些,到了敦化南路的辦公商圈,可能沒有足夠的人潮能夠支持二樓店面的需求。二樓店面最好有自己的獨立電梯或通道,此類型的租金收益較佳;其次,還得考慮門面外是否能掛設明顯招牌,無法架設的則適合不須廣告曝光的熟客型生意,如髮廊、美容、健診業。二樓店面沒有所謂的房價或店租行情價,較不容易找到承租方及下一手買方。


  8 夜市或老街


因為假日休閒風氣的形成,夜市或老街因此成為熱門的店面地段,像台北的淡水、三峽老街、士林夜市、宜蘭及羅東夜市、台中逢甲觀光夜市或高雄六合夜市等。此類店面與觀光景點店面一樣,需要投資者多方蒐集資料,深入分析當地人氣及觀光熱門指數,才能無往不利。





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