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老房子, 挖黃金

房東:超哥
發表時間:2009-12-19


老房子, 挖黃金---
台灣10年來最大一波房地產熱潮
台北的房地產貴嗎?看看下面這個數字,你可能會嚇一跳!根據經建會統計,今年第一季,全台北平均房價為家庭所得的八.九倍,也就是台北人買一戶房子平均須用掉八.九年的所得。全亞洲人平均是十一.三年,香港人十九年,上海人是二十四年才買得起一戶,結論是台北房價在亞洲相對便宜
台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同
一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種,其中的差別就在容積率,容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。 一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿,除非當地房價夠高,否則建商參與重建獲利不易,因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的,位在商業區的舊公寓,尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓,這些住宅地目仍屬商業區,擁有商業區的容積率,改建效益相對較高
最好請教房地產開發業者,了解你所打算投資的中古屋,它的「土地」是否真符合老宅更新條件。
一般都市更新,或者與建商合作改建的時程,快則三年,慢則十年以上,老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛,耐心尋找到好標的,再加上耐得住時間煎熬,絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中,獲得豐富的果實


針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告,針對策略性再開發地區的容積獎勵,由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成,且對於房市將有一定的激勵作用, 一坪 住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近 十坪 的樓地板面積,潛在的開發利益令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,行政院要促進策略性再開發地區的發展,決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍;或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積,放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。
所謂策略性再開發地區共有四種,
一、是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站 四百公尺 範圍內。
二、是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。
三、是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。
四、是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。
除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區,民間也可以自行申請,但有面積限制,就是要達到 五千平方公尺 以上,屬中型以上社區的規模。
蘇 啟榮指出,都市更新的市場性,視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區,越有都市更新的市場。也因此目前都更案 進行最活絡的區域,主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外,許多民間自辦的更新案,則是透過工程顧問公司來協助推動。 但民間自辦的都更案,普遍基地規模都不大,對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。
信義房屋也認為,這次政院推出的更新容積獎勵升級版,將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說,法定容積率為300%,在原定的都更辦法下,容積上限將提高到450%,若依研擬中的新規定,則容積上限將提高到600%,依照市場經驗, 一坪 住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限,則可興建接近 十坪 的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動,因此符合策略性再開發地區的舊社區,都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。
不過,目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限,除了牽涉都市更新審議作業之外,現行建築法規也讓小基地的都更案,普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定,對於大型都更案較為有利,而大面積的整體更新,也是政府重點獎勵的對象。



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  • 1 樓住戶:陳奕哲
    發表時間:2013-04-09

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    2 樓住戶:魚魚
    發表時間:2013-10-28

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