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投資房地產先算投資報酬率

房東:小陳
發表時間:2011-03-06


你不理財、財不理你!同樣受薪族,有人


守著不斷縮水的存款,淪為新貧;也有人


因為搭上這一波房地產的財富增值列車,


總資產倍數翻揚。投資理財專家建議上班


族每月提撥1/3薪水理財,依目標及需求,


專款專用,逐漸累積財富。


台灣「新貧」階級將落在這一輪房地產景


氣的猛烈漲勢中,資產配置結構裡如果少


了不動產的人,資產總值成長幅度將遠遠


落後於不動產擁有者。以去年的房市景氣


來看,都會區房價漲幅非常大,截至目前


都沒看到回檔盤整的訊息。自住客在長期


持有的前提下,掌握地段及交通發展趨


勢,仍然可以考慮進場。但是若從投資角


度來看,就不能忽略相對的風險,何況在


漲勢中進場,投資報酬率未必呈正向成


長,投資風險卻較前幾年提高不少,建議


投資人,投資不忘風險,不要迷失在房市


沸騰裡,除了選擇一間好宅,進場前必須


先推算報酬率,才能有效規避風險。那


麼,投資報酬率的操作要訣及計算公式是


什麼呢?


 


 


【案例及試算】 公式:投資報酬率=稅前淨利/總成本【稅前淨利=收入-支出】

當然租屋會有閒置空窗期的租金損失(新舊房客銜接期間),房子的基本耗損(建物及設備的維修)和稅賦等支出,若要精算最好一併列入。但是實務上,由於房屋還有保值、增值的作用,一般投資者都直接以毛收入計算投報率,很少人會仔細計算各項成本。就像投資股票,民眾計算獲利率通常也不會計入稅賦和手續費。



 


 


從不動產角度,簡單說就是以「年租金」(收入)除以「房價」(購買成本)來計算投資報酬率,這是較傳統的計算投報率公式。

Tom和Nacy是薪水族,月薪合計約七萬元,透過太平洋房屋介紹,以8成貸款購買總價680萬的房子,然後以一個月2.9萬元,順利出租。換算投報率約5.1%,高出了定存一倍(五大銀行平均存款利率,一年期年息百分比率: 2.47,日期:96 年 7 月 26 日)。但加計貸款成本,以八成房貸、利率3.36%計,投報率為2.4%,投資人可以依此判斷是否值得投資(採寬限期付息不付本計算利息,來分析購屋效益)。因此在原物料不斷飆漲、房價持續成長、利率維持低檔的情形下,薪水族進場購屋的增值獲利空間仍大。但是至於多少投報率是可以接受的?目前,一般住宅產品的投資報酬率在3∼5%,商用產品4∼6%,學區套房5∼8%左右皆屬合理的租金報酬水準。





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  • 1 樓住戶:小夥子
    發表時間:2012-10-26

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
    很多投資客都需要許多位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價功能可自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    2 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2013-04-09

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:小彩
    發表時間:2013-10-28

    尋找便宜的房子,訣竅很多,在這裡您可以買比較低價的房子,找到最划算、最優質的房屋,我朋友都是在這找房屋仲介配合,因此找到很多便宜的房子

    你也可以到比價網看看,比價網提供一個不錯的服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,有第一手資訊第一個通知你,因此找到很多便宜的房子

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