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店面投資 賺錢術公開

房東:華哥
發表時間:2017-02-21




麥當勞的創辦人有句名言,他說別人都以為麥當勞做的是速食連鎖店生意,其實麥當勞做的是房地產生意。事實上,不只是麥當勞,美國最大的平價連鎖沃爾瑪百貨,每年的營業額是全球科技業總額的1.5倍,許多評論家也指出,他們成功的原因在於嚴謹的「選點」策略。

麥當勞的內部訓練,有一句話:「我們要在『對的地方』開『對的店』。我們選擇『對的位置』、在『對的時間』、運用『對的方式』獲得我們要的成功。」(We want to put our RIGHT STORE in the RIGHT AREA, select the RIGHT LOCATION, at the RIGHT TIME with RIGHT WAY to achieve our SUCCESS.)

對於「店面」這種產品類別,不管是投資或是自用,要是能夠找到會賺錢的黃金店面,它的投資報酬率往往相當穩定而可觀,這也是許多創業者以及投資者對「金店面」心儀不已的原因。

想要找到賺錢店面,在實務上可從以下幾個面向著手。

依照業種 選擇商圈

店面的選擇,應該依照行業種類及特性,尋找適合的地點開店。

例如:兒童美語補習班適合開在住宅社區或住商混合區,高毛利的行業可考慮在租金較貴的一級商圈設點。

選擇商圈之所以重要,是因為商圈因素是一家店會不會賺錢的關鍵。小吃店開在老社區旁會不會賺錢?聽起來好像沒有不賺錢的理由。但是,曾有連鎖小吃店的老闆在電視上大吐苦水,老社區的住戶雖然所得高、儲蓄多,但是高齡人口多,時間也多,往往買菜回家做飯吃,與他們同住的年輕夫婦也回家吃飯,在老社區旁開店反而沒有大家預期好。

落實商圈調查工作

商圈調查的第一步,便是了解目標商圈內的消費人口數、年齡層、潛在客源多寡、消費習性、消費水準,計算人潮、車流量並觀察交通動線。有些在街上按碼錶的人,就是在做這件事。其次,調查附近是否有同質的競爭或互補店。

這種競爭與互補的範圍超過你的想像,如果你的可麗餅賣30 元一份,你的競爭對手不只是巷口那個賣紅豆餅的,每天推車出來賣肉丸、甜不辣的也是你的對手。

為什麼?因為同樣30元,消費者在這個地區的選擇愈多,對「輕食」的需求會被分散到各種項目上。同樣地,如果肯德基或麥當勞的炸雞都是39元1塊,他們也都是香雞排的競爭對手。而且進入麥當勞或肯德基用餐,還有更多的附加價值選擇,你可以坐下來聊天,也有薯條和冰炫風可以搭配。

基本上,在商圈內選擇店面,可以把握二個原則:

一、創造互補價值

如果鹹酥雞旁邊有賣珍珠奶茶的,這種組合就是不錯的互補。互補是個有趣的概念,我常在想,將來會不會出現以「鹹酥雞+甲殼素」為賣點的店家。許多人都愛吃鹹酥雞,但是每個人都怕油,如果老闆也賣把油脂包覆排出體外的甲殼素,會不會發揮互補功效,創造「銷售奇雞」?

二、選擇營業時間較長的商圈

有效營業時間愈長,營業額可能愈高。舉例來說,店面開在純辦公大樓的商圈,平日上班時段可能生意不錯,到了晚上及周末假日,通常就門可羅雀了。換句話說,能維持人潮量的時間愈久,愈有機會締造營業額。

再者,如何評估店面條件呢?

第一,最好選擇一樓的店面,因為客人最容易上門。若是位於二、三樓,則比較適合美容業、美髮業、補教業、診所等行業。

第二,門面面寬最好不要少於五公尺,角落的三角窗最好,因為具有雙面面寬、更大視線角度的效果。

第三,店面形狀方正,利於店內動線安排與商品陳列。

第四,避免選擇位於高壓電桿、高架橋邊的店面,尤其是橋頭及橋尾,因動線之故,人氣較難聚集,應盡量避免。

第五,馬路愈寬未必愈好,選擇二線道或四線道的馬路旁開店最適宜,比較容易有「消費性車流」。

馬路太寬,車反而比人多,如果還有中央分隔島,更容易把馬路兩旁人潮一分為二。六線道、八線道的馬路車行速度較快,不容易看到周遭店面,只有「經過性車流」。

第六,街道愈長、店面愈密集愈好,容易匯集人氣。

商圈未來發展須考量

首先,注意店面周圍是否有交通建設或開發案,因為商店生意在工程期間可能受影響,除非完工後能帶來消費人潮,否則不宜考慮。

其次,觀察商圈是處於沒落還是新興發展區。沒落商圈不代表沒有生意,選對業種才是致勝關鍵。當商圈活力逐漸消失的時候,代表競爭者也逐漸消失,一個業種最後通常只剩下一、兩家店,新業者對當地開店也興趣缺缺。

當你選對業種,即使是沒落商圈,也會有穩定的消費人口與消費忠誠度,在店租成本又不會過高的情況下,許多次級商圈一樣能產生黃金店面。(



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