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仲介的能與不能

房東:張董
發表時間:2014-01-06



今天跟大家討論仲介,雖然大家買賣房屋接觸很多仲介,但是有時候會覺得仲介很不近人情,其實不是這樣子。還有為什麼出上個月的成交價格買不到現在的房子,是怎麼回事?





我們模擬了一個社區『新店人社區』,一層兩戶,A&B 連起來雙拼,C&D連起來,分別都是一個47坪跟60坪的左右結合,總樓高21樓。





上個月有成交兩間,參考圖片最下面的成交單價。紅色部分是目前仲介覺得最有競爭力的產品,底價是大家平常看不到的,這裡假設大家看得到仲介寫下來的價格,去推測仲介的一些銷售邏輯。





另外社區超過12樓以上才可以看得出去裕隆山(假設),12樓以下跟『台灣人社區』對望。可是現在只有兩個成交案例而已,那仲介會優先去主攻那些商品呢?





假設現在是全部的屋主的價格堅持度都一樣!





我們畫出了三個產品:


1.A-20F,樓層高,看山景,三房唯一最高樓層,獨特性。

2.C-6F,單價目前最便宜,客人只要出價很容易就買到的產品。

3.B-16F,樓層高,只賣中樓層價格。





以實例來說B-16F會先賣掉,開的價格遠,第一刀砍到不太會傷仲介服務費用,A-20F可能看的頻率最高(條件最好),但是客人第一刀可能都砍到2650~2680萬,如果又是一般約那就更頭大。C-6F看的人可能最少,不過每次配案一定要帶,因為只要有客戶被仲介慫恿出價,客戶一不小心就會買到。




好,四個月後這三間都賣掉了!假設就都一分不差的成交在底價。那出B-6F.B-7F就會有問題了,客人出51~52萬會買不到,然後就說前幾個月B-16F才成交52萬多。這就是在一般房仲,這裡沒有辦法跟客戶去解釋的地方。





不是房價上漲,而是這些屋主原本要的價格就比較高,之所以拖到比較後面成交,是因為他們的成本或是對獲利的要求比較堅持。所以二手屋市場沒有規定高樓層一定要賣得比低樓層貴,二手屋市場的賣方賣價,取決於屋主要花多少時間去得到他想要的獲利,二手屋市場是看屋主跟買方的狀況來角力決定。(有人一個月可以賺到50萬,他就立刻拋售;有人為了賺300萬,願意花兩年等待)





所以有些人會問16F賣52萬多,現在7F要超過這價格,合不合理?如果覺得賣46萬才算合理,那7F也許就會優先16F賣掉,之所以到現在才輪到7F樓銷售,是屋主為了更多獲利去承擔更多時間上的風險,這點屋主也付出代價,自然很難說合理與否。





所以說在竄升的房價發展中,仲介會越來越難收到高%數,因為你要花越來越多心力去賣性價比相對弱勢的產品,今天假設B-7F,客人買了,可能最高願意價格到達53萬,那仲介就會折到傭收,因為條件相對弱勢的產品,客戶追價意願會變弱。對於真的誠意要買房子的客戶,時間跟你的仲介給你的建議才是最寶貴的。


例子_final  


ps.這跟某些自己去猜想仲介在幹嘛的作家可不一樣,這是真的在這行業打滾才知道的事情。






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  • 1 樓住戶:夢中人
    發表時間:2014-01-07

    你這個理論能夠成立的前提是這社區裡只有你這家仲介,而且除了這三戶以外沒有別的房屋出售,他們又全部委託給你,而所有來看屋的客戶又非你這社區不買,而且全部都是買得起又非買不可者,若任一前提不存在則你的理論完全不成立。

    仲介要是腦裡想想紙上寫寫就能心想事成地作成生意那所有的仲介都發大財了。


    2 樓住戶:巷子內
    發表時間:2014-01-07

    厲害!不愧是留美的!多讀書真的跟別人不一樣!我相信絕大多數不學無術滿腦子錢的仲介根本沒耐心把版主文章完整看完,你不但看完還立刻獨立思考一眼看穿盲點反饋出自己令人無以辯駁的結論,真是個優秀的人才,你將來一定會自己開創出一番大事業,而不是整天在想什麼仲介該領底薪多少,上班時間怎麼算,怎麼發傳單怎麼堵屋主這些荒謬至極浪費時間的鳥事。

    3 樓住戶:小姿
    發表時間:2015-03-15

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
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    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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