不動產法律系列 買賣私下交易可否免除仲介費

作者：謝彥安 律師

小吳委託仲介公司銷售一件不動產，因該物件條件不錯，在短期內就有許多買方透過仲介看屋並出價，但都沒有達到小吳理想的價格。小吳為提高獲利，故意與其中一位買家小王講好，待小吳與仲介之委託期間屆滿後，兩人再相約為私下交易。嗣經仲介查詢相關登記資料發現，遂狀告法院請求小吳支付仲介費用，是否有道理?











仲介與賣方簽訂委託銷售契約書進行銷售時，須依不動產經紀業管理條例之規定製作不動產說明書，為促進銷售之速率，尚需刊登廣告、帶看客戶、常作報表、網路網站登錄，必投下人力、物力，居於買賣雙方之間斡旋，但若於仲介銷售期間無法完成買賣交易，仲介即不得向賣方請求報酬。不過如果賣方避免為避免報酬之支付，故意拒絕訂立由仲介「媒介就緒」之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，可否免除給付仲介費？





此時，法律上有一誠信原則之適用(民法第148條第2項：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」)，用以衡量當事人間權利義務，當一方行使權利之情形非屬正當，明顯違背他方之期待及信任、甚至以損害他方為目的，法律即不應准許。小吳利用仲介媒介的機會，私下與小王訂定契約，已符合上述情形，應不發生免給付仲介報酬之義務，故仍應給付仲介報酬。





實務上，仲介為避免發生私下簽約之情況，亦會與賣方於委託銷售契約中約明：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者，仍應支付服務報酬。」，該條款在合理範圍內應為有效。因此，若是確實有使用到仲介提供之服務，應支付仲介報酬，不要心存僥倖，以免聰明反被聰明誤！