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教你如何開發案件

房東:老鳥想要飛
發表時間:2011-11-29


開發,是房仲最重要的工作;而且是不能間斷的,持續的.


我曾經在吃早餐時接到委託案件,也曾經在買宵夜時接到委託案件;我的同事更有過在百貨公司買鞋子時,接到委託案件.可以說無時無刻,都有會人有買屋賣屋的需求;看你會不會把握了!


開發,一定是先有案件做廣告,才會有買方!有沒有可能先有買方,再有案件?有!但是成交的機會不大.這種是有目標的開發,買方指定的開發;但是,買方既然會找到你,也會去找別家仲介,祇怕我們接案的速度,比不上人家已經有的庫存.所以,開發,累積庫存,更重要!


我會要求新人,去掃街時,把街上有在賣的物件,全都抄回來.一方面了解行情,另一方面累積追蹤線.碰到貼自售的屋主,二話不說,馬上打電話去拜訪!


我做仲介約兩個星期,就成交一間出租的案子!也是掃街抄回來的電話.我剛跟屋主聯絡完,那是一間鐵皮屋,想要出租.過沒多久,學長就接到電話,有客戶要租倉庫.我順手把資料給學長,學長聯絡那位買方後,當晚,他們就見面談,現場簽訂租賃契約.


我做仲介四十五天,就成交第一間出售的案子;那是在屏東二期的一棟華廈.我也是掃街,把電話抄回來的.屋主是老師,同意我去看房子,我跟他提出簽約委售;隔天,他就來公司簽約.不到一個月,就有買方出價,經過價格協商,終於順利成交!


所以,千萬別小看掃街這個動作!這就是開發的基本功.


當然,隨著經驗增加,你就會知道怎麼判斷哪些廣告是同業的,哪些是屋主自己貼的.你也會慢慢掌握到出手的時機!剛開始掛廣告的案件,我通常不會直接去踩線,理由很簡單,人家一定剛簽合約,即使沒簽,也在蜜月期,屋主對同業信心正強的時候,我們很難介入;若強行介入,萬一失敗,就在屋主的黑名單上留名了!所以,我會謹慎選擇介入的時機!通常,過兩個星期再打電話市調,聽聽同業講話的語氣,就知道要不要出手了!


通常,我們所稱的踩線,就是針對同業的物件去開發!不外乎是調謄本,問鄰居;想辦法找到屋主!


我曾經在某加盟品牌安排的開發課程中,聽到那位講師講如何找屋主;他說,掃街時兩兩一組,看到空屋,就一個人擋著,另一個人用鐵絲粘口香糖,把信箱裡的電話費帳單等粘出來,就能知道屋主的聯絡方式!我聽到這些,忍不住把筆記合上,當著講師的面走出教室;這是偷竊!他還說假裝是快遞公司,貼張紙條在門口說有貨送到,請回電取貨,屋主回電,就有屋主的電話;這跟詐騙有什麼差別?


他一開始的自我介紹,就說他是某直營品牌的經理,後來被加盟品牌挖角跳槽的!原來直營品牌都是教這些偷雞摸狗的勾當,現在你該曉得我有時候會很看不起直營品牌出來的人的原因了吧!他們的行為,祇會讓人更討厭仲介!


要取得屋主的聯絡方式,可以查104,可以上網,可以透過正當的查訪得到.第一次打電話給屋主時,不能用無顯示的號碼;表示遵重.一開口,就要先自我介紹,然後說抱歉,打擾您,我是透過什麼什麼方式,或是誰誰誰,得知您的電話號碼的.屋主接到陌生的電話,心裡一定滿是疑惑,要先讓屋主放心,安心.再接著講打電話的目的,介紹公司的優勢,向屋主了解房子銷售的狀況,徵詢屋主委託的意願!擔心談話內容會有遺漏,請你先做好表格,填好項目,有計劃的和屋主談話!


如果是我在開發,我並不會很急躁地要求屋主簽約委託.這個觀念,直營品牌的長官,大多不能接受;他們支付底薪,要的就是直接的回饋.所以直營品牌的仲介會緊迫盯人,讓人不堪其擾.合約,是雙方意思表示一致,而訂定的;前提是公平互惠,合理合法!


在簽訂委託約之前,我都會先分析該房地產在市場上的地位與價值,買方會在哪裡,用什麼樣的廣告策略,可以把買方找出來;另一方面,也跟屋主互動,屋主最熟悉自己的房地產了,他一定有特殊的想法,是我們忽略的!透過這樣的溝通互動,屋主就會跟我培養感情,建立互信;我們有共同的目標,就是要把房子高價售出!這時候,才是請屋主簽委託約的時候.


簽完委託約,要在三天內,把廣告設計的內容拿給屋主看,讓屋主有信心,也聽聽屋主的意見,讓屋主有參與感!這樣子,屋主才會再介紹人來委託嘛!有房地產的人,一定會有有房地產的朋友.


像我講的這樣,你一定會覺得開發很容易吧!辛苦的是如何跨出第一步,可是第一步走出去了,後面的路就隨我馳騁了.接下來,就開始體會房仲業務的快樂了!


 





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  • 1 樓住戶:qqqq
    發表時間:2011-11-29

    你說的話我非常懷疑 都是很基本的資訊 新手會不知道嗎?

    2 樓住戶:超級新人
    發表時間:2011-11-30

    我是2個月新手.你講的都很好.可惜台北好像不適用.
    基本上加盟店很多都是直營品牌出來的.所以前輩瞧不起的人可能會很多..

    3 樓住戶:雅雅
    發表時間:2011-12-01

    謝謝分享.

    4 樓住戶:小孬孬
    發表時間:2011-12-01

    同意二樓的

    5 樓住戶:菜鳥
    發表時間:2011-12-02

    我是台北市忠孝東路正東區的仲介
    1.這裡沒有一個屋主會傻到貼自售,都是同業貼的看板
    2.查104? 500個屋主裡面不知道會不會有一個有登記
    3.拜訪現址? 抱歉,空屋!
    4.問鄰居? 根本就沒來住過,誰認識
    5.問管理員? 每天有20~30個仲介來問,你是誰? 他根本不屌你
    6.謄本調出來:抱歉,戶籍地是現址,回到原點 or 戶籍地在高雄、屏東之類,很難去拜訪
    7. 查google? 靠,菜市場名,更何況屋主常常只是人頭,你連正主兒的名都不會知道

    但這個是鐵噴的案子,半炮業績至少500萬,試問單兵該如何處置?
    你會默默的寄開發信、每天守著不知會不會出現的屋主? 說實話,這裡屋主人住在國外的比例超高,等到屋主出現就是已經賣掉了。還是你會用鐵絲勾信找到電話,然後坐在辦公室三不五時打打看,或是另外用不是很正當的方法?
    老實說,我會想盡辦法、千方百計,因為你不做,就被別人做了,然後被別人賣掉。
    我很認同開發要用正當方法,也很認同你後面講的東西,但前提是,你要能跟屋主對到話。
    不知道你在哪個地區? 我只能說,你在那堳靬笑痋A可以只用正當的方法開發。

    6 樓住戶:maggie
    發表時間:2011-12-02

    很高興看到這篇文章..
    雖然看起來是都很基本的開發方法..
    但幾乎沒有人..會像你一樣..
    那麼詳細地把它打出來..
    跟大家分享 ~
    我給你一個”讚”^^

    7 樓住戶:克里斯
    發表時間:2011-12-06

    推心態~ 讚!


    8 樓住戶:小龍
    發表時間:2011-12-08

    誰說台北就不能這樣做 對啦 台北 高雄的仲介我都待過一年以上 對啦 你們台北都耍賤招~~ 什麼交流阿 集看表阿 不同家仲介一起相約簽阿~ 真是身在北部 不削這種作風的北部仲介 竟然 還佔大部分~有些還抱著某某投資客的大腿 尤其是5樓那隻鳥 你基本功該多練練

    9 樓住戶:阿兵哥哥
    發表時間:2011-12-09

    我也同意2樓說的,
    但現在有更機車的是新人業績稍微好一點,就自以為了不起。

    10 樓住戶:路人甲
    發表時間:2011-12-17

    貼文內容很勵志!
    謝謝!
    不過不適合房仲......

    11 樓住戶:路人東
    發表時間:2012-01-05

    正邪之念在一線之隔 , 古人云: "失之毫里,差之千里" .
    原本商業經裡的兵不厭詐,正邪之念的那條線-界定很難的,

    小邪惡 或許被您所侵犯之人會不去計較(可能不符合經濟效益比例原則)

    可是當習慣此小惡之後,突然當您的面前出現龐大的利益及龐大的邪惡甚或會因一個不小心犯罪吃上官司時,而您當時又很餓很貧窮之時,那您會選擇做與不做?

    我常在想,當自己是總統之時,自己大利當前是否會貪污呢? 會被抓?不會被抓? 拖垮自己最深愛的家人是否對得起? 如果最後結局自己不會被抓,是否可惜?

    我相信以上的各種狀況在各行各業都會遇到,端看自己的正念及把持力了.

    我又想到一個例子(當然努力的人可有10倍甚或100倍):
    一. 經紀人(被雇傭者)每個月賣一間500萬的房子
    二. 仲介業主老闆抽3%=15萬
    三. 經紀人(被雇傭者)抽1%=5萬
    四. 一年下來仲介業主老闆 成本負擔:1.經紀人薪水=60萬 2.每人每月的公司基本開銷平均分攤下來(水電房屋費)3萬=36萬
    ----------------------------------------------------------------------------
    因此一年下來仲介業主老闆實際總支出成本=36萬 , 總營業利潤=144萬 .
    ps:對外他可宣稱他支付的成本=96萬.

    以上這樣的狀況,老闆沒有犯罪的風險,確有大利潤144萬.
    經紀人(被雇傭者) , 有犯罪的風險 ,加上每月有餓肚子的經濟壓力 , 年終可有60萬元的收入.

    不知您自己以為哪個划算?

    以上共享之....純粹自己這幾年來的社會歷練心得(無任何政治立場)

    12 樓住戶:阿翔翔
    發表時間:2012-01-07

    我很贊成板大的理念阿
    仲介有這麼難做嗎?需要做得自己一點都不像人
    自己都不是人了 屋主怎麼把房子交給你賣

    由其它那段 要不要出手 要判斷同業跟屋主目前的關係

    見縫插針 只是徒增同業跟屋主的困擾 這種人就是要抓出來打 白日

    不適合當仲介就別勉強了 用一些澳步生存增加他人困擾 怎不直接去搶劫 搞笑喔

    13 樓住戶:大頭
    發表時間:2012-01-30

    我在台北做房仲

    我同事的理念和你差不多

    但他兩年沒冒泡...

    那你做不做?

    14 樓住戶:王俊達
    發表時間:2015-03-15

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

    比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子
    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
    很多投資客都需要釵h位仲介來快速把房子銷售出去
    利用比價網服務就不需要再一位一位打電話請求仲介來銷售,只需要填寫您相關資料,讓仲介自行與你聯絡為你做最有效率的服務


    優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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